La cession de parts de SCI à titre gratuit est un moyen très avantageux de transmettre du patrimoine en SCI familiale : en donnant les parts sociales progressivement de votre vivant, vous faites économiser à vos héritiers les droits de succession. Vous pouvez même céder vos parts du bien tout en continuant à le gérer et à en percevoir les revenus locatifs jusqu’à votre décès. Show
Mais attention, la cession de parts de SCI à titre gratuit suit une procédure stricte ! Comment optimiser votre succession grâce à l’outil SCI ? Quelles formalités pour céder vos parts ? Combien ça coûte ? Réponses ! Sommaire
Les donations de parts de SCI en famille pour optimiser la successionLa SCI, lorsqu’elle est créée entre membres d’une même famille, est un excellent outil de transmission du patrimoine. Les 2 avantages notables :
Achat en SCI pour constituer un patrimoine familial facilement transmissibleAu moment d’acheter un bien immobilier à plusieurs (en couple, par exemple), vous avez 2 options principales : l’indivision (option par défaut) ou la SCI (société civile immobilière). Vous pouvez également envisager la SARL de famille. La SCI est souvent privilégiée. Parce que le régime de l’indivision est contraignant, mais aussi parce que la SCI permet de “diviser” (de manière fictive) le bien immobilier en parts sociales. Ce faisant, vous pouvez faire des donations successives de manière à échapper à la fiscalité, pour in fine transmettre votre patrimoine gratuitement. Cession de parts de SCI à titre gratuit pour une fiscalité avantageuse et une gestion optimaleLa cession de parts de SCI à titre gratuit est intéressante pour organiser votre succession.
Autre astuce en SCI : vous pouvez rester gérant de la société, même après avoir cédé vos parts sociales de la SCI. En tant que gérant non associé, vous prenez les décisions concernant le bien et évitez notamment que le patrimoine soit dilapidé par vos enfants. Parents et enfants : tout le monde est gagnant ! Zoom sur les donations successives pour transmettre gratuitement votre patrimoineChaque parent peut donner à chaque enfant des parts de SCI pour une valeur totale de 100 000 €, tous les 15 ans, sans payer de droits de donation. Vous réitérez la cession de parts de SCI à titre gratuit tous les 15 ans jusqu’à donner l’intégralité des parts. Bon à savoir Le montant de l’abattement diminue à mesure que le lien de parenté est lointain. Si vous voulez transmettre du patrimoine à vos petits-enfants, par exemple, l’abattement est de 31 865 €. Zoom sur le démembrement de propriété pour garder l’usufruit des parts socialesLa cession de parts de SCI à titre gratuit peut concerner uniquement la nue-propriété :
L’imposition de la cession gracieuse de parts de SCILa cession de parts de SCI à titre gratuit est imposée par tranches, après application des abattements suivants (en vigueur en 2020) :
Exemple de calcul :
Cession de parts de SCI à titre gratuit : les formalitésVous avez planifié les cessions de parts de SCI à titre gratuit pour optimiser votre succession ? Ne tardez pas ! Si vous voulez bénéficier des abattements successifs tous les 15 ans, commencez le plus tôt possible. Découvrez les 3 étapes de la procédure à respecter pour donner vos parts sociales. 1. L’agrémentConformément à l’article 1861 du Code civil, vous devez obtenir l’agrément préalable de tous les associés. Cet agrément est constaté à l’occasion d’une AG, et consigné dans un procès-verbal. Les statuts d’une SCI familiale ou d’une SCI plus classique néanmoins peuvent prévoir des conditions d’agrément plus souples (pas d’agrément pour une cession aux descendants, par exemple) : référez-vous y pour éviter des formalités inutiles ! 2. L’acte de cessionEn vertu de l’article 1865 du Code civil, la cession de parts de SCI à titre gratuit doit être constatée par écrit. Vous devez donc rédiger un acte de cession. L’acte peut être sous seing privé (rédigé par vos soins ou par l’intermédiaire d’un professionnel) ou notarié (devant notaire). 3. L’enregistrement au greffeDernière étape de la cession de parts de SCI à titre gratuit : transmettez un dossier d’enregistrement au greffe du TC. Vous devez joindre un exemplaire de l’acte de cession, une copie du PV d’AG le cas échéant ainsi que les statuts mis à jour. Seul ou accompagné : vos options pour réaliser la cessionLes formalités à accomplir pour céder vos parts de SCI sont relativement fastidieuses. Elles requièrent du temps, et des compétences juridiques (notamment pour rédiger l’acte de cession). Si vous avez le temps et les compétences, vous pouvez tout à fait procéder seul. Sinon, vous pouvez faire appel à un professionnel du droit (avocat ou juriste) : il vous conseillera sur le meilleur montage, et accomplira les formalités en votre nom. Vous avez une autre option, moins chère que le recours à un avocat et plus sécurisante que si vous accomplissez seul les formalités : les LegalTechs. Ces plateformes en ligne vous proposent de prendre en charge les démarches, à moindre coût et via une procédure 100 % dématérialisée. Rédaction de l’acte de cession de parts sociales à titre gratuit, établissement du PV d’AG si nécessaire, mise à jour des statuts et enregistrement au greffe : la prestation est clé en main ! Voici quelques-uns de ces acteurs. LegalstartLeader des services juridiques en ligne, Legalstart accompagne aussi les entrepreneurs sur les modifications statutaires, dont les cessions de parts sociales. Contract Factory« Simple, rapide, efficace », telle est la devise de Contract Factory, et à en croire les avis clients, le contrat est rempli. Le site prend aussi en charge les cessions de parts sociales, entre autres formalités. Coût des formalités de cession de parts de SCILes coûts se décomposent en plusieurs postes :
Comparez les acteurs du juridique Économisez jusqu’à 40% sur vos formalités juridiques Si vous constatez la donation par acte notarié, ajoutez les honoraires du notaire pour l’établissement de l’acte de cession. FAQCession de parts de SCI à titre onéreux : quelles formalités ?Les formalités sont très similaires. 2 différences notables :
En savoir plus sur la Cession de parts sociales en SCI Cession de parts de SCI à titre gratuit ou donation de bien en indivision : quelles différences ?La SCI permet de fractionner la valeur du bien immobilier en parts sociales, pour bénéficier des abattements successifs visant à vous exonérer totalement de droits de donation et de succession. Comment faire une donation de parts de SCI ?Une donation déguisée en SCI consiste à : Vendre des parts sociales à un prix dérisoire ou sans encaissement du prix convenu ; Transfert de parts entre associés alors que le bénéficiaire a versé un apport fictif ; Vente de parts avec réserve d'usufruit.
Comment céder gratuitement ses parts de SCI ?La cession de parts de SCI à titre gratuit est constatée par écrit, comme exigé par l'article 1865 du code civil. L'acte peut être rédigé par acte sous seing privé ou par acte notarié.
PuisAvec la donation simple : les parts de la SCI sont cédées lors de la succession et leur valeur est déterminée à ce moment-là Avec la donation partage : les parts de SCI sont données à un ou plusieurs héritiers du vivant des parents, il peut aussi être donné d'autres biens, tant que leur valeur est égale.
Comment faire une donation de parts sociales ?Les parts sociales sont librement cessibles entre associés. Dans ce cas, aucun agrément des associés n'est requis. Toutefois, les statuts peuvent prévoir que la donation de parts sociales entre associés est soumise à l'approbation des autres associés (la majorité voire l'unanimité).
|