Quand peut on vendre une maison en location

À jour au 18 janvier 2022

Un propriétaire bailleur, peut-il vendre son logement alors qu'il s'agit d'une location loué ? Doit-il respecter des procédures pour prévenir son locataire ? Quels sont les droits du locataire pour son logement ?

Est-ce possible de vendre un logement en location ?

Oui, un propriétaire bailleur peut vendre son logement mis en location, mais sous certaines conditions !

Deux options s’offrent à lui :

• il peut attendre la fin du bail et délivrer un congé pour vendre à son locataire. Cela lui permettra de vendre son logement vide, sans locataire ;
• il peut décider, à tout moment, de vendre son logement qui reste occupé par le locataire.

Comment informer le locataire de la mise en vente du logement ?

Si le propriétaire choisit de vendre le logement vide (sans qu’un locataire ne soit dans le logement), un congé pour vendre devra obligatoirement être adressé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre, au minimum 6 six mois avant l’expiration du contrat de bail.

Par exemple :
Un contrat de bail pour un appartement vide est signé le 15 mars 2019 pour une durée de 3 ans. Dans ces circonstances, le propriétaire bailleur doit obligatoirement donner congé à son locataire avant le 15 septembre 2021. Si ce n’est pas le cas, le contrat du locataire sera reconduit automatiquement et le bailleur vendra le logement occupé.  En cas de congé, le locataire devra avoir libéré le logement le 15 mars 2021.

Le saviez-vous ?

Pour une location vide, le locataire a un droit de préemption sur le logement : ce qui signifie qu’il est prioritaire pour l’acheter. Le congé pour vendre doit contenir une offre de vente faite au locataire, qui a deux mois pour répondre.

Pour une location meublée, il s’agit de la même procédure que pour une location vide. Cependant, le congé pour vendre devra obligatoirement être adressé au locataire au minimum trois mois avant l’expiration du contrat de bail.
 

À retenir

Le droit de priorité n’existe pas s’il s'agit d’une location meublée, ou si le propriétaire vend le bien occupé.

Si le propriétaire décide de vendre le bien occupé, le nouveau propriétaire devra adresser ses coordonnées au locataire. Il devra également lui restituer son dépôt de garantie lorsque le contrat de bail prendra fin. Le contrat de bail se poursuivra alors dans les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.

Un propriétaire-bailleur a le droit de vendre un logement qu’il loue à un locataire. Deux cas de figure peuvent se présenter : soit le logement est vendu vide, soit occupé. Mais les contraintes sont évidemment différentes entre ces deux cas. Nous vous décrivons, ci-dessous, les contraintes liées à la vente d’un logement occupé par un locataire.

Concernant la vente de votre logement en location, deux possibilités s’offrent à vous :

• Soit vous choisissez de vendre votre logement nu, c’est-à-dire sans locataire. Dans ce cas, vous devez respecter des règles précises que nous décrivons dans notre dossier : « Résiliation du bail par le propriétaire : les conditions et démarches à respecter ».
• Soit vous choisissez de vendre le logement directement occupé.

C’est ce dernier point que nous abordons dans la suite de ce dossier et dans notre vidéo ci-dessous.

Vendre un logement occupé : les conditions à respecter

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à vendre un logement occupé. Exemple :

• La fin du bail est trop proche pour pouvoir donner congé en respectant les 6 mois de délai de préavis ;
• Ou, au contraire, la date de fin du bail est trop lointaine et vous n’avez pas le temps d’attendre aussi longtemps pour récolter les fruits de la vente.

Mais sachez qu’il existe une clientèle pour ce type de cas :

• Les investisseurs souhaitant bénéficier d’un locataire en place qui a fait preuve de son sérieux depuis plusieurs années ;
• Les acquéreurs cherchant à payer le bien un peu moins cher et qui attendront la fin du bail pour le récupérer afin de l’occuper.

La vente du logement occupé ne met, en effet, pas fin au contrat de location.

Contrairement à la situation d’une vente d’un logement vide, organisée à la fin du bail, le locataire n’est pas prioritaire à l’achat si vous décidez de vendre le logement occupé.

Dans le cas d’une vente d’un logement occupé, le contrat de bail est simplement transféré à l’acheteur. Le locataire reste dans les lieux, et son contrat se poursuit dans les mêmes conditions.

Il suffira au nouveau bailleur de prendre contact avec lui pour l’informer du changement. Légalement, vous n’êtes pas obligé de prévenir vous-même votre locataire de la vente du logement. Bien sûr, la politesse voudrait que vous le fassiez, surtout si vous avez de bonnes relations avec lui.

De plus, le prévenir comporte des avantages pour vous :

• Même s’il n’est pas prioritaire à l’achat, il peut être intéressé à acheter ce logement. Du coup, le logement est acheté « libre » par le locataire en place et ne subit plus de décote ;
• La mise en vente du logement va entraîner des visites du logement et vous devrez vous mettre d’accord avec lui pour les heures de visite. Pour ce point, n’hésitez pas à vous reporter à notre dossier : « Droit de visite du propriétaire : les situations possibles ».

Vendre un logement occupé : décote du prix de vente

Vendre un logement occupé engendre peu de contraintes pour vous, si vous êtes en règle sur la gestion et que le bail se déroule bien.

Il faut, par exemple, que vous ayez fait signer au locataire un contrat en bonne et due forme. De plus, une situation de conflit avec votre locataire (procédure pour loyers impayés, trouble du voisinage …) rebutera évidemment les acheteurs.  

En revanche, vous serez obligé de consentir une décote sur le prix. Comment se calcule la décote pour la vente d’un logement occupé ? Cela dépend de plusieurs paramètres, énumérés ci-dessous.

Paramètre n°1 : le temps qui reste jusqu’à l’échéance du bail. Plus ce temps est important, plus la décote sera importante ;

Paramètre n°2 : le montant du loyer. Si le loyer correspond au prix du marché, la décote sera moins lourde que s’il en est totalement déconnecté et très bas ;

Paramètre n°3 : l’âge du locataire. Si le locataire a plus de 65 ans, il est protégé et vous aurez donc des contraintes spécifiques à respecter pour récupérer le bien, si tel est votre but ;

Paramètre n°4 : le type de contrat de location. Les décotes de prix diffèrent entre les logements soumis à la loi de 1948 et ceux soumis à la loi de 1989. Dans le cas des logements soumis à la loi de 1948 (vide ou meublé), la décote est très importante puisque ce type de bail implique des difficultés à faire sortir le locataire. La décote de prix peut atteindre parfois 50 %, d’autant plus si des travaux importants sont à prévoir. Dans le cas d’une location vide soumise à la loi de 1989, la décote peut atteindre entre 10 % et 15 % du prix selon la durée restante du bail. Mais pour une location meublée, la décote est minime puisque la durée du bail se situe entre 9 mois à un an ;

Paramètre n°5 : la surface du logement. Comme les investisseurs représentent une grande partie des acheteurs potentiels, les petites surfaces – prisées par ces derniers – ne subissent quasiment pas de décote, surtout dans le cadre d’un contrat au loyer du marché avec un « bon » locataire.

Paramètre n°6 : la cote du quartier où se situe le bien. Dans une zone très recherchée, la décote sera minime puisque les acquéreurs potentiels seront plus nombreux.

Vendre un logement occupé : transmission des éléments de la location (dépôt de garantie, acte de caution, …)

Destiné à servir en cas d’impayé de loyer ou de travaux de rénovation à effectuer après le départ du locataire, le dépôt de garantie n’a, légalement, pas à être restitué au locataire après la vente du logement occupé. En effet, lors de la vente d’un logement occupé, le bail se poursuit normalement sans réalisation d’un état des lieux de sortie. Ce sera donc à l’acheteur de restituer le dépôt de garantie au moment de la fin du bail. Bien sûr, ce montant peut faire l’objet d’une négociation sur le prix.

S’il existe, l’acte de cautionnement est transmis directement à l’acquéreur avec le contrat de location.

Exception : si une clause du bail indique que la caution (garant) est réservée au seul propriétaire des lieux à la signature du contrat.

En revanche, si vous aviez souscrit une assurance loyers impayés, celle-ci est résiliée.

Si un conflit est en cours au moment de la vente, sa résolution se poursuit entre les deux parties concernées. Ce n’est pas à l’acquéreur de récupérer les éventuels loyers impayés avant l’achat.

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Puis

Quels sont les droits du locataire en cas de vente du logement ?

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