La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique idéale pour optimiser la gestion de la succession de son patrimoine immobilier. Elle permet de bien organiser la transmission d’un patrimoine immobilier au sein des membres d’une même famille, en permettant notamment de protéger les personnes les plus vulnérables au niveau du droit. Show
La SCI présente également l’avantage de limiter le montant de l’impôt sur les successions grâce à une fiscalité très favorable. Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?La SCI est une forme juridique de société civile, constituée au minimum par deux associés dont la responsabilité est limitée au prorata de leur participation au capital social. Cela signifie qu’en participant à hauteur de 25 % au capital social, vous êtes également tenu aux même pourcentage de participation si la société est redevable de dettes. La SCI familiale relève exactement du même régime juridique SCI classique. En revanche elle a pour caractéristique principale les liens d’alliance ou de parenté entre ses associés. La nature familiale des relations entre les associés d’une SCI permet de prétendre à une série d’avantages fiscaux. Par ailleurs, aucun montant minimum n’est fixé par le code civil pour constituer le capital social de ce type de société. En pratique, on peut donc constituer une SCI avec seulement 1€ de capital social de départ. Quels sont les avantages de la SCI familiale dans le cadre d’une succession ?La SCI familiale possède plusieurs avantages significatifs qui permettent de gérer au mieux la succession d’un patrimoine immobilier :
Comment céder ses parts sociales à ses enfants ?Dans le cas d’une SCI familiale, la donation partage consiste à céder des parts sociales à titre gratuit à un ou plusieurs héritiers, du vivant des parents. Dans le cas d’une cession de parts sociales en SCI, il faut respecter un processus rigoureux en trois étapes :
Pourquoi la SCI familiale est-elle avantageuse fiscalement dans le cadre d’une succession ?Créer une SCI familiale permet de limiter le montant des impôts dus par les enfants en cas de succession. En effet, les droits de donation à payer par le donataires sont bien souvent élevés dans le cas d’un héritage à caractère immobilier (entre 5% et 45% du montant de la valeur du bien). Dans le cadre d’une donation parent / enfant, il faut savoir qu’un abattement de 100 000 € s’applique tous les 15 ans sur la valeur de la donation à caractère immobilier. En cédant des parts sociales de manière progressive à haute de 100 000 euros tous les 15 ans, il est donc possible d’éviter à ses enfants de régler les droits de donation, ou bien de les réduire d’une partie. (Crédit photo : iStock) https://www.youtube.com/watch?v=WBt1rf0idak Vous avez envie de transmettre des biens à la génération suivante, vous souhaitez gratifier vos enfants par exemple. Et bien procéder à la donation de parts de SCI peut s’avérer être un choix judicieux. En effet, la transmission est facilitée. Nous vous expliquons comment et pourquoi. Une SCI ou société civile immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. En effet, cela permet d’en partager les bénéfices, tout en s’engageant à contribuer aux dettes. C’est donc une société ayant la personnalité juridique et dont l’objet social est immobilier. Quant à la donation c’est un acte par lequel une personne, le donateur, transmet de son vivant et gratuitement la propriété d’un bien à une autre personne, le donataire. Une donation est irrévocable c’est-à-dire que le donateur ne peut pas revenir sur son don. On comprend alors la donation de parts de SCI définition : c’est une stratégie de transmission des parts de SCI. Autrement dit, la transmission SCI permet de transmettre son patrimoine. Cette donation part SCI permet de réduire le coût fiscal de la transmission. Plusieurs avantages seront évoqués dans cet article. Plusieurs règles conviennent d’être évoquer avant d’aborder la question des donations de parts de SCI. Il y a plusieurs conditions de transmissions des parts en SCI à respecter. Tout d’abord, la transmission des parts se fait par écrit par acte authentique notarié. Ensuite, il faut avoir la capacité et la volonté de donner mais également la capacité de revoir et d’accepter la donation. Enfin, si le donateur ou donataire est frappé d’une telle interdiction de donner ou de recevoir, la donation de parts de SCI ne pourra pas avoir lieu. Sommaire :I/ La SCI familiale transmission : le mode d’emploi I/ La SCI familiale transmission : le mode d’emploiLorsqu’un immeuble fait l’objet d’une SCI, ce ne sont pas les personnes physiques associés qui en sont les propriétaires mais la SCI. Les personnes physiques ont alors des parts dans la société, s’il y a des bénéfices, il y a une distribution des dividendes selon les parts de chaque associé dans le capital de la SCI. De plus, au décès d’un associé, ses parts sont transmises aux héritiers. La succession est optimiser dans la mesure où il est possible de faire un don de la nue-propriété de parts, les associés vivants continuent de disposer de l’usufruit et les parts ne seront transmises qu’à leur décès. La donation peut-elle porter sur autre chose que la nue-propriété ? Oui, la donation peut porter sur la pleine propriété des parts, la nue-propriété ou encore l’usufruit. II/ Donation de parts de SCI et transmission de patrimoineLorsque la SCI détient un immeuble, si donation il y a, elle portera sur des parts sociales et non sur l’immeuble correspondant. Lorsqu’une telle donation a lieu, l’obtention d’un accord des associés est-il nécessaire ? Si les statuts sont silencieux, le bénéficiaire de la donation devra obtenir un agrément des autres associés, sauf si la donation est faite à des membres de la famille de l’associé. A défaut de silence, les statuts peuvent exigés l’agrément. L’un des avantages de la SCI : elle permet d’éviter l’indivision entre les héritiers. Le fonctionnement d’une SCI est plus souple car ce sont les associés qui organisent les prises de décisions à travers les statuts. A qui donner les parts sociales dans la SCI transmission de patrimoine ?
Lorsqu’un associé souhaite quitter la société et liquider ses parts sociales, il aura la possibilité de le faire dans le cadre d’une cession de parts sociales, donation ou succession. La cession emporte la transmission universelle du patrimoine. III/ Donation de parts de SCI fiscalitéS’agissant du régime fiscal, la donation de parts de SCI n’entraîne pas une taxation de l’associé au titre de la plus-value immobilière. Cependant, le donataire peut devoir acquitter des droits de mutation à titre gratuit. Certes, la donation de parts de SCI n’entraine pas de taxation au titre des plus values immobilières mais la donation sera taxée selon les règles de droit commun relatives à l’abattement. A) Le régime fiscal applicable :Il est facile de donner progressivement des parts sociales, en profitant au mieux des abattements applicables en cas de donation tous les 15 ans. Il faut alors attendre ce délai pour recommencer l’opération et ainsi transmettre ce bien immobilier. S’agissant de l’abattement, le montant varie en fonction des liens de parenté entre donataire et donateur. Un rapide résumé :
B) Le barème fiscal applicable à la transmission SCIUn barème fiscal est donc appliqué à la somme restante c’est-à-dire la somme restante après l’application de l’abattement. Le barème d’imposition dépend en fonction de la valeur de la donation et du lien de parenté entre donataire et donateur :
Le donataire pourra bénéficier d’une réduction sur le montant à payer dans deux cas :
Dans le calcul des abattements, l’administration fiscale tient toujours compte des donations antérieures. C’est le principe d’imputation des donations déjà consenties c’est-à-dire les donations que le donateur aurait déjà consenties au donataire. Ces donations seront déduites, l’administration fiscale va tenir des anciennes donations dans le calcul du montant des abattements. Quels sont les avantages de la transmission de parts de SCI ?Monter une SCI permet de faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier. Lorsque la succession n'est pas organisée, les héritiers possèdent le bien immobilier sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l'indivision.
Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier SCI ?Les donations successives de parts de société pour éviter les droits de succession. En SCI le bien immobilier est divisé en parts sociales. En utilisant le mécanisme des abattements successifs, les associés de SCI peuvent transmettre leur patrimoine de leur vivant pour éviter aux héritiers les droits de succession.
Comment céder gratuitement ses parts de SCI ?La cession de parts de SCI à titre gratuit est constatée par écrit, comme exigé par l'article 1865 du code civil. L'acte peut être rédigé par acte sous seing privé ou par acte notarié.
Comment donner ses parts d'une SCI ?La principale formalité à connaître est l'obligation de réaliser cette donation par acte notarié. En effet, comme pour la cession de parts de SARL à titre gratuit, la donation de parts de SCI devant un notaire est obligatoire. Cette formalité est également valable lors d'une donation de parts de SCI entre époux.
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Quels sont les avantages de la donation de parts d’une SCI?
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