高度地区について最終更新日令和4年11月24日 | ページID 010731 Show 高度地区は、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める都市計画です。 高度地区の内容について市街化区域のうち、岡崎市都市計画マスタープランにおける「都心ゾーン(康生地区、東岡崎駅周辺~岡崎駅周辺)」を除いた住居系用途地域において、用途地域などに応じて二種類の高度地区を決定しています。
※本市の高度地区では、高さの最高限度のみを定めており、斜線の制限等は定めていません。 なお、地区計画や風致地区において高さの制限が定められている区域は、高度地区による制限値ではなく、地区計画等の制限値が適用されます。 高度地区の区域について市内の高度地区の決定状況や、その他の都市計画の情報については、インターネットGIS わが街ガイドからご覧ください。 ↓↓↓図をクリックするとわが街ガイドのページが開きます。 (新しいウィンドウで開きます) パンフレット高度地区パンフレットはこちらから(PDF形式 6,659キロバイト)高度地区策定までの経緯
お問い合わせ先都市計画課企画調査1係電話番号 0564-23-6260 | ファクス番号 0564-23-6514 | メールフォーム 〒444-8601岡崎市十王町二丁目9番地(西庁舎1階) 建物を建築する際の高さ制限は、建築基準法で定められています。しかし、それ以外にも市区町村が独自に決める高度地区があり、規制に則って建築しなければなりません。この記事では、高度地区が指定される理由や、指定されるとどのような規制があるのかを紹介します。
この記事の目次
建物の高さを制限する高度地区とは建築をするときには、自分の土地だからといって好き勝手に建物を建てていいわけではありません。居住性や安全性を確保するために法律でさまざまな制限が設けられているのです。 その制限は、建ぺい率や容積率などのように建築面積に関するもの以外に、高さに関する規制もあります。その高さの規制の1つに高度地区があります。 高度地区■都市計画法で高さに関する規制がされた地区のこと 高度地区の制限を知らずに土地を購入してしまうと、思い通りの建物が建てられない場合もあるので、土地の購入前に事前に確認しておくことが大事です。 高度地区が指定される理由建築基準法では高さに関する制限として、絶対高さ制限や斜線制限などがあります。しかし、これらの規制は用途地域に対してのみ適用されるものです。つまり、建築基準法の規制のみだと、建築物の高さをコントロールするには限界があるのです。そこで指定されたのが、自治体が独自で定めた高度地区です。 高度地区に関することについては、建築基準法においても、建物の高さは都市計画の内容に適合するものとされていて、具体的に明記されていません。そのため、高度地区は自治体によって制限内容が異なり、それに合わせて建築することがルールとされているのです。 もし、高さに関する制限が無ければ、自宅の隣に大きなビルが建ち、日が当たらなくなることも考えられます。日が当たらないと、洗濯物を乾かせないばかりか、1日中暗い家となってしまうのです。 反対に、自宅を建築したときに隣地とのご近所問題に発展するかもしれません。お互いに気持ちよく過ごすためにも、高さの制限を定める必要があります。自治体がその地域に合わせて高度地区を指定することで、周辺の日照や建物の圧迫感を防ぎ、良好な住環境や景観づくりを担っているのです。 第一種高度地区とは第一種、第二種、第三種と高度地区には区分がありますが、そのなかでも多くの住居地域に適用されている第一種高度地区について説明します。 第一種高度地区は、自治体によって規制内容が異なりますが、第二種や第三種と比べると1番厳しい規制です。つまり、同じ自治体の高度地区であれば第一種より第三種高度地区のほうが高い建物が建てられることになります。具体的には「北側の隣地境界5mの高さから1:1.25の斜度で、高さの最高限度10m」というような規制内容が多いです。 どのくらいの高さになるかを知るためには、実際に図にして線を引いてみるといいでしょう。隣地境界線から5mの高さを基点として、そこから1:1.25の傾斜で線を引きます。そして、高さの最高限度である10mの線を水平に引くと、その2本の線が制限の斜線となり、それ以下の高さであれば建築ができるということになるのです。 仮に、一般的な階高である2860mmの建物で、このような第一種高度地区の規制があるとすると、高さの最高限度10mの高さ以内であるにもかかわらず、2階から斜線の制限を受けることになります。屋根部分を斜めに設計することも可能ですが、垂直な建物を建てたい場合は、斜線の規制がかからない部分までセットバックすることで垂直な建物を建築することが可能です。 大きな制限を受けることになる高度地区の規制ですが、北側道路だとその規制が緩和されます。高度地区の斜線の規制は北側からかかってきます。 そのため、北側道路だと土地から見て道路の反対側から斜線の規制がかかることになるのです。反対側の道路からの斜線になるので、斜線規制も緩やかになります。高度地区において、高層の建築を検討している場合には、北側道路の土地を利用したほうがいいでしょう。 建物の最低限度の高さ規制も建物の高度地区指定は主に最高限度を定めるものです。しかし、都市部や駅前などにおいては土地の有効活用を促進するために、最低限度の高さが規定されていることもあります。 つまり、決められた高さ以上の建物を建てなければならないのです。最低限度高度地区の規制も自治体により異なりますが、7mや12m、なかには20mの最低限度を規制している自治体もあります。 高さのある高層ビルを建築することで、多くの商業施設が集客の見込める駅前に出店することができるのです。また、一定の高さの建築をすることで延焼を防ぐことできるので、市街地の防災構造強化にもつながります。 商業施設などを計画している場合は問題ありませんが、住宅などの低い建物は最低限度を定めた高度地区では建築できない場合が多いでしょう。 しかし、建物の高さの最低限度が決められている最低限度高度地区は、ターミナル駅や幹線道路周辺などになり、全体の1%未満です。そのため、高度地区のほとんどの場合は高さの最高限度が決められている最高限度高度地区となります。 高度地区を調べる方法高度地区は高さによる制限があり、特に第一種高度地区は高さ制限が厳しくなります。そのため、土地を購入したり所有地があったりする場合には、建築の際に高度地区かどうか調べることも大切です。 どこが高度地区になるのか、どのような規制内容になるかは自治体によって異なり、市区町村が決定します。そのため、詳細を知りたい場合には市区町村の建築指導課などに問い合わせることが必要です。インターネットでも、「知りたい市区町村と高度地区」を入力すれば、情報を得ることが可能ですが、高度地区の境界にまたがっていたり、他の規制がかかっていたりする場合もあります。 判断が難しい場合や正確な情報が欲しい場合は、建築指導課などの窓口に問い合わせるほうがいいでしょう。建築指導課であれば、高度地区かどうか以外にも、その地区にかかる規制について指導してもらえます。高度地区は、用途地域とは異なる規制があるため、役所できちんと確認することが重要です。 高度地区でないか確認しよう高度地区に指定されているかどうかで、建物の高さや大きさ、外観が大きく違ってきます。そのため、建物の建築を見越して土地の購入を考えている場合には、その土地が高度地区に該当するかどうか確認してから購入することが大切です。 確認を怠ってしまうと、土地を購入しても思うような建物が建てられない可能性があります。そして、高度地区の制限は、最低限度高度地区なのか最高限度高度地区なのかによって内容も異なります。また、所有地が高度地区だった場合には、建物の高さやデザインを考える必要があるのです。 建築計画を立ててから後悔することのないように、高度地区でないか、高度地区であればどんな規制があるのかを確認するようにしましょう。
まとめ建物の高さを制限するために指定されている高度地区。基本的に第一種、第二種、第三種となるに連れて高度の規制が緩やかになります。 具体的にどの程度の高さの建物まで建築していいかは自治体により異なるので建築指導課などの窓口に問い合わせるのが確実です。 建てられる建物の外観に関わる制度のため、建築を目的として土地を購入する場合にはその土地が高度地区がどうかは確認するようにしましょう。 高度地区の目的は?高度地区を指定することにより、良好な住環境の保全、良好な街並み景観の創出、中高層建築物の建設を原因とする近隣紛争の未然防止などを目指していきます。 ※「用途地域」とは、都市計画法に基づく地域地区のうち最も基礎的なものであり、都市全体の土地利用の基本的な枠組みを設定するものです。
高度地区と高度利用地区の違いは?高度地区が高さの最高限度、及び最低限度を定めているのに対し、「高度利用地区」は用途地域と指定されているところに合わせて指定されているもので、容積率、建ぺい率、建築面積の最高、または最低限度がそれぞれに必ず定められており、用途地域の指定の補助的な役割を果たす。
高度利用地区の定める内容は?高度利用地区は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区とする。
高度地区 誰が定める?各自治体(市町村)によって独自に定められるため、自治体によって規制の内容が異なります。 第1種・第2種・第3種高度地区と分けている自治体もあります。 もちろん高度地区がないところもあります。 高度地区は、都市計画法で定める「地域地区」の1つです。
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